Organele de conducere ale Asociației de Proprietari din Condominiu
Proprietarii dintr-un creează o persoană juridică – . Asociația funcționează în baza Legii speciale nr. 187/2022 cu privire la condominiu, a statutului aprobat de , dar și a altor acte normative în vigoare.
Organele asociației sunt:
- Adunarea generală – ca organ suprem
- (la necesitate)
- ;
- ;
- sau ;
- alte organe instituite de Adunarea Generală
Adunarea generală
Adunarea generală este organul suprem de conducere al asociației și este formată din toți proprietarii din condominiu.
Adunarea Generală aprobă Hotărâri care sunt valabile pentru toți proprietarii, inclusiv pentru cei care nu au votat sau au votat împotrivă.
Adunarea Generală poate lua orice Hotărâre în limitele legii, poate delega anumite atribuții, însă există anumite competențe care nu pot fi delegate:
- aprobarea sau modificarea Statutului Asociației;
- aprobarea bugetului și a tarifelor;
- aprobarea dărilor de seamă anuale ale celorlalte organe ale asociației;
- aprobarea situațiilor financiare anuale;
- aprobarea condițiilor contractelor pentru serviciile intermediate (cum ar fi evacuarea deșeurilor, interfonie, supraveghere video, serviciile de pază etc.);
- desemnarea și revocarea oricărui membru al organelor de conducere;
- aprobarea mărimii remunerației administratorului asociației și a membrilor comisiei de cenzori (cenzorului), precum și alte condiții de angajare ori contractare a lor;
- aprobarea și modificarea regulamentului condominiului;
- aprobarea planului anual și cel pe termen mediu (2–3 ani) privind administrarea, deservirea, exploatarea, reconstrucția, modernizarea, reabilitarea și alte activități de dezvoltare a condominiului;
- aprobarea condițiilor pentru selectarea gestionarului;
- desemnarea și revocarea gestionarului;
- aprobarea condițiilor contractului de administrare și a oricărei modificări a acestuia;
- aprobarea condițiilor primirii de către asociație a unei finanțări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.);
- aprobarea plăților privind despăgubirile asociației către persoanele păgubite;
- decizia privind repartizarea pierderilor de apă sau de căldură (sau alt serviciu);
- aprobarea condițiilor de transmitere în locațiune a părților comune;
- aprobarea instalării ori menținerii pe oricare parte comună a:
- camerelor de supraveghere video;
- antenelor;
- panourilor publicitare și a altor însemne care afectează decorul arhitectural al condominiului;
- sistemului de acces prin chei electronice;
- barierelor de acces și a gardului
Administratorul
Administratorul, în calitate de organ executiv al Asociației, pune în aplicare Hotărârile Adunării Generale și ale Consiliului. Popular, este denumit „președintele de bloc” sau „președintele asociației”, dar în acest ghid vom utiliza termenul juridic – administrator.
Administratorul este numit de Adunarea Generală și poate fi revocat de aceasta, cu sau fără motiv, în orice moment. Odată cu demiterea administratorului, Adunarea Generală numește un alt administrator.
În funcția de administrator poate fi aleasă o persoană care nu este proprietar al unei unități din Condominiu.
Administratorul este responsabil de:
- administrarea asociației;
- executarea hotărârilor Adunării Generale și ale Consiliului;
- gestionarea mijloacelor financiare bancare;
- încheierea contractelor cu furnizorii;
- achiziția de bunuri și servicii;
- activitatea de secretariat și gestionarea petițiilor;
- elaborarea bugetului și a tarifelor;
- convocarea Adunării Generale;
- evidența contabilă și raportarea către organele de control (Serviciul
Fiscal de Stat, Biroul Național de Statistică);
- gestionarea listei proprietarilor din condominiu;
- transparența decizională și financiară;
- coordonarea angajaților Asociației;
- aplicarea sancțiunilor prevăzute de regulamentul condominiului;
- administrarea clădirilor, teritoriului și rețelelor inginerești;
- transmiterea notelor de plată și relația cu datornicii.
Consiliul
Pentru a supraveghea activitatea administratorului, Adunarea Generală poate desemna un consiliu format din membri ai Asociației, adică doar din proprietari.
Consiliul se formează din cel puțin trei membri sau mai mulți, însă numărul trebuie să fie impar. Adunarea Generală poate vota și consilieri supleanți (de rezervă), care vor deveni membri de drept în cazul în care unul din consilieri își va pierde calitatea de membru (deces sau vânzarea apartamentului). Membrii supleanți pot participa la ședințele consiliului, însă fără drept de vot.
Spre deosebire de Adunarea Generală, Consiliul Asociației poate lua decizii mai rapide (convocarea poate fi ad-hoc, adică imediată), iar consilierii dispun de mai mult timp pentru a analiza în profunzime problemele și a lua decizii corecte.
Profilul consilierilor din condominiu
Se recomandă ca în funcțiile eligibile să candideze cei mai activi membri ai Asociației. Sunt încurajați să participe atât femei, cât și bărbați, persoane tinere și în vârstă, pentru a asigura reprezentarea diverselor categorii de locatari.
De obicei, activitatea consilierilor nu este remunerată, însă dacă Adunarea Generală va decide, atunci poate fi stabilită și o formă remunerare.
Pentru buna desfășurare a Consiliului, Adunarea Generală sau membrii consiliului își aleg un Președinte.
Administratorul poate fi în același timp și membru al Consiliului sau chiar președintele acestuia.
Ședința consiliului are dacă participă, la locul ședinței sau prin mijloace de comunicare electronică, mai mult de 1/2 din membri. Hotărârile consiliului se adoptă cu votul a mai mult de 1/2 dintre membrii prezenți la ședință.
Ce decizii trebuie să ia Consiliul și la ce să atragă atenție?
- Administratorul are obligația să elaboreze proiectul de buget pentru anul următor și să-l prezinte Adunării Generale spre examinare și aprobare până la data de 30 noiembrie a fiecărui an.
Consilierii trebuie să solicite prezentarea proiectului de buget de la Consiliu până la data de 10 noiembrie, pentru a avea timp să-l examineze și să formuleze propuneri. În cadrul ședinței, administratorul va prezenta prioritățile, alocările de fonduri, precum și modificările de tarife, dacă este cazul. Consiliul va dezbate proiectul bugetului și va propune ajustări. Ulterior, consiliul va emite un aviz pozitiv sau negativ la proiectul de buget. Avizul are o valoare consultativă pentru Adunarea Generală.
Unii consilieri pot formula o opinie separată, în scris. La ședința de aprobare a bugetului, administratorul este obligat să anunțe care a fost avizul Consiliului și să prezinte eventualele opinii separate.
- După aprobarea bugetului, Administratorul îl execută, adică realizează achizițiile prevăzute în devizul de cheltuieli.
Consiliul poate adopta decizii privind modul corect de cheltuire a banilor. De exemplu:
- stabilirea unei sume maxime lunare pe care administratorul o poate cheltui fără consultarea Consiliului;
- impunerea obligației de a obține aprobarea Consiliului pentru cheltuieli mai mari, chiar dacă sunt prevăzute în buget;
- solicitarea a cel puțin două-trei oferte pentru achiziții care depășesc o anumită valoare;
- elaborarea și aprobarea unui regulament intern de achiziții, aplicabil tuturor cheltuielilor semnificative.
- Totodată, Consiliul are datoria să solicite periodic rapoarte privind datoriile locatarilor față de Asociație și să verifice acțiunile concrete întreprinse de administrator în vederea recuperării sumelor restante.
Cenzorul (Comisia de cenzori)
Adunarea Generală poate desemna un cenzor sau o comisie de cenzori, formată dintr-un număr impar de membri. Dacă sunt aleși mai mulți cenzori, aceștia formează o comisie și își aleg un președinte.
Cenzorul poate fi ales numai dintre membrii Asociației, adică din rândul proprietarilor de unități din condominiu. Nu poate fi ales cenzor un membru care este rudă de gradul I cu administratorul.
Atribuțiile cenzorului sau ale comisiei de cenzori:
- verifică documentele financiare și economice ale Asociației.
- are drept de acces în regim de citire la conturile bancare ale
Asociației, în scopul descărcării extraselor bancare;
- efectuează auditul financiar intern:
- raportează Consiliului și Adunării Generale orice abateri, nereguli sau abuzuri comise de Administrator sau de contabilitate în gestionarea finanțelor, a bunurilor Asociației sau a achizițiilor;
- oferă avizul pozitiv sau negativ asupra proiectului de buget.
