Органы управления ассоциации собственников в кондоминиуме

Собственники в кондоминиуме создают юридическое лицо — ассоциацию собственников в кондоминиуме (АСК). Ассоциация действует на основании специального Закона № 187/2022 о кондоминиуме, устава, утверждённого общим собранием, а также других действующих нормативных актов.

Органами ассоциации являются:#

1. общее собрание — как правомочный орган
2. общее собрание, посвящённое особому интересу (при необходимости)
3. совет;
4. администратор ассоциации;
5. ревизор или ревизионная комиссия;
6. другие органы, учреждённые общим собранием

Общее собрание#

Общее собрание — это правомочный руководящий орган ассоциации, состоящий из всех собственников в кондоминиуме.

Общее собрание принимает решения, обязательные для всех собственников, в том числе для тех, кто не голосовал или голосовал против.

Общее собрание может принять любое решение в рамках закона и может делегировать отдельные полномочия, однако есть компетенции, которые делегировать нельзя:

• утверждение или изменение устава ассоциации;
• утверждение бюджета и тарифов;
• утверждение годовых отчётов остальных органов ассоциации;
• утверждение годовой финансовой отчётности;
• утверждение условий договоров на опосредованные услуги (таких как вывоз отходов, домофон, видеонаблюдение, охрана и т. д.);
• назначение и отзыв любого члена руководящих органов;
• утверждение размера вознаграждения администратора ассоциации и членов ревизионной комиссии (ревизора), а также иных условий их найма или привлечения по договору;
• утверждение и изменение регламента кондоминиума;
• утверждение годового и среднесрочного (2–3 года) плана управления, обслуживания, эксплуатации, реконструкции, модернизации, восстановления и иной деятельности по развитию кондоминиума;
• утверждение условий отбора субъекта хозяйственной деятельности;
• назначение и отзыв субъекта хозяйственной деятельности;
• утверждение условий договора об управлении и любых изменений к нему;
• утверждение условий получения ассоциацией возвратного финансирования (заём, кредит, лизинг и т. д.);
• утверждение выплат ассоциации в возмещение ущерба пострадавшим лицам;
• решение о распределении потерь воды или тепла (либо другой услуги);
• утверждение условий передачи общих частей в наём;
• утверждение установки или сохранения на любой общей части:
• камер видеонаблюдения;
• антенн;
• рекламных щитов и других знаков, влияющих на архитектурный облик кондоминиума;
• системы доступа по электронным ключам;
• шлагбаумов и ограждения

Администратор#

Администратор, как исполнительный орган ассоциации, выполняет решения общего собрания и совета. В обиходе его называют «председателем дома» или «председателем ассоциации», но в этом руководстве мы используем юридический термин — администратор.

Администратора назначает общее собрание, и оно же может отозвать его в любой момент, с указанием причины или без неё. Одновременно с отстранением администратора общее собрание назначает другого администратора.

Администратором может быть избрано лицо, которое не является собственником единицы в кондоминиуме.

Администратор отвечает за:#

• управление ассоциацией;
• исполнение решений общего собрания и совета;
• распоряжение банковскими денежными средствами;
• заключение договоров с поставщиками;
• закупку товаров и услуг;
• секретарскую работу и работу с обращениями;
• разработку бюджета и тарифов;
• созыв общего собрания;
• бухгалтерский учёт и отчётность перед контролирующими органами (Государственная

налоговая служба, Национальное бюро статистики);

• ведение списка собственников в кондоминиуме;
• прозрачность решений и финансов;
• координацию работников ассоциации;
• применение санкций, предусмотренных регламентом кондоминиума;
• управление зданиями, территорией и инженерными сетями;
• рассылку платёжных документов и работу с должниками.

Совет#

Чтобы контролировать работу администратора, общее собрание может назначить совет из членов ассоциации, то есть только из собственников.

Совет состоит не менее чем из трёх членов или более, но их число должно быть нечётным. Общее собрание может избрать и запасных советников, которые автоматически станут членами совета, если один из советников утратит членство (смерть или продажа квартиры). Запасные члены могут участвовать в заседаниях совета, но без права голоса.

В отличие от общего собрания, совет ассоциации может принимать решения быстрее (созыв может быть внеочередным, то есть немедленным), а у советников больше времени, чтобы вникнуть в проблемы и принять верные решения.

Каким должен быть советник в кондоминиуме#

Рекомендуется, чтобы на выборные должности выдвигались самые активные члены ассоциации. К участию приглашаются и женщины, и мужчины, молодые и пожилые люди — чтобы были представлены разные группы жильцов.

Обычно работа советников не оплачивается, но если общее собрание примет такое решение, может быть установлена и форма вознаграждения.

Для нормальной работы совета общее собрание или сами члены совета избирают председателя.

Администратор одновременно может быть и членом совета, и даже его председателем.

Заседание совета правомочно, если в нём участвуют — на месте проведения или через средства электронной коммуникации — более 1/2 членов. Решения совета принимаются более чем 1/2 голосов членов, присутствующих на заседании.

Какие решения должен принимать совет и на что обращать внимание?#

1. Администратор обязан подготовить проект бюджета на следующий год и представить его общему собранию на рассмотрение и утверждение до 30 ноября каждого года.

Советникам следует запросить представление проекта бюджета у совета до 10 ноября, чтобы успеть его изучить и внести предложения. На заседании администратор представит приоритеты, распределение средств, а также изменения тарифов, если они предполагаются. Совет обсудит проект бюджета и предложит корректировки. Затем совет вынесет положительное или отрицательное заключение по проекту бюджета. Заключение имеет для общего собрания рекомендательный характер.

Отдельные советники могут изложить особое мнение в письменной форме. На заседании по утверждению бюджета администратор обязан огласить заключение совета и представить особые мнения, если они есть.

1. После утверждения бюджета администратор исполняет его, то есть совершает закупки, предусмотренные сметой расходов.

Совет может принимать решения о правильном порядке расходования денег. Например:

1. установить предельную месячную сумму, которую администратор может потратить без согласования с советом;
2. обязать получать одобрение совета для более крупных расходов, даже если они предусмотрены бюджетом;
3. требовать не менее двух-трёх коммерческих предложений для закупок свыше определённой суммы;
4. разработать и утвердить внутренний регламент закупок, применяемый ко всем значительным расходам.
5. Кроме того, совет обязан периодически запрашивать отчёты о задолженностях жильцов перед ассоциацией и проверять, какие конкретные действия предпринял администратор для взыскания просроченных сумм.

Ревизор (ревизионная комиссия)#

Общее собрание может назначить ревизора или ревизионную комиссию, состоящую из нечётного числа членов. Если избрано несколько ревизоров, они образуют комиссию и избирают председателя.

Ревизор может быть избран только из числа членов ассоциации, то есть из собственников единиц в кондоминиуме. Не может быть избран ревизором член ассоциации, являющийся родственником первой степени с администратором.

Полномочия ревизора или ревизионной комиссии:#

• проверяет финансовые и хозяйственные документы ассоциации.
• имеет право доступа в режиме чтения к банковским счетам

ассоциации для выгрузки банковских выписок;

• проводит внутренний финансовый аудит:
• сообщает совету и общему собранию о любых отступлениях, нарушениях или злоупотреблениях, допущенных администратором или бухгалтерией при распоряжении финансами, имуществом ассоциации или при закупках;
• даёт положительное или отрицательное заключение по проекту бюджета.